Les limites des garanties dans l’assurance de crédit immobilier

Les garanties de l’assurance emprunteur comprennent des garanties de base et des garanties optionnelles. Mais il faut prendre garde aux exclusions. Les exclusions de garantie de l’assurance prêt immobilier permettent aux assureurs d’écarter certains risques et de refuser tout remboursement. Elles dépendent du profil de l’emprunteur. Âge, état de santé ou encore sports pratiqués, ces exclusions sont nombreuses. Néanmoins, dans certains cas, ces exclusions peuvent être atténuées, voire annulées moyennant une surprime. Enfin, il ne faut pas confondre les exclusions de garantie, qui sont les éléments non pris en compte dans la couverture de l’assurance, et la nullité du contrat.

Les exclusions de garanties de l’assurance prêt immobilier : de quoi s’agit-il ?

L’assurance emprunteur est avant tout un contrat. À ce titre, conformément à la loi, les clauses d’un contrat font office de loi entre ceux qui l’ont établi. Ainsi, l’assureur peut refuser de prendre certains risques en charge : ce sont les exclusions. Elles interviennent même dans les garanties de base de l’assurance de prêt immobilier.

Sachez qu’il existe deux types d’exclusions : les exclusions légales et les exclusions particulières. Précisons qu’il n’y a pas de possibilité d’assurer une exclusion légale. Ces deux types d’exclusions sont notés dans le contrat. Il convient donc de bien lire l’ensemble des documents avant de souscrire son assurance crédit immobilier. De plus, depuis la loi Lagarde, l’emprunteur n’est plus tenu de contracter l’assurance de sa banque. Ainsi, il ne faut pas hésiter à comparer différentes assurances pour obtenir de meilleures garanties.

Qu’est-ce qu’une exclusion légale dans le cadre de l’assurance emprunteur ?

Les exclusions de garantie d’assurance prêt immobilier dites légales sont celles qui sont imposées par la loi. Ces dernières sont les mêmes dans tous les contrats d’assurance. Il s’agit des cas de conflits armés, de guerre civile, d’émeute ou encore d’attentat. Les catastrophes naturelles sont également concernées.

De même, aucune assurance décès d’un prêt immobilier ne couvre le risque de suicide durant la première année. En effet, l’article L132-7 du Code des assurances prévoit la nullité du contrat d’assurance en pareil cas, à une exception près. Ce risque est couvert si la garantie décès de l’assurance de l’emprunteur concerne l’achat de sa résidence principale, sous condition d’un montant plafond de 120 000 euros. D’autres exclusions existent, qui elles, dépendent de la santé ou de l’activité du souscripteur du contrat.

Qu’est-ce qu’une exclusion particulière dans un contrat d’assurance de crédit immobilier ?

L’exclusion particulière est une exclusion prévue par l’assureur. Elle est particulière à chaque compagnie, voire à chaque contrat. Elle entre en jeu lorsque l’assureur estime que le profil de l’emprunteur présente trop de risques pour qu’une ou plusieurs garanties lui soient acquises. Ces risques peuvent relever de son état de santé ou du mode de vie de l’assuré. Ainsi, les conséquences de la pratique de sports extrêmes sont généralement exclues de la couverture de l’assurance d’un crédit immobilier. Enfin, ces exclusions se rencontrent tant dans les garanties optionnelles de l’assurance prêt immobilier que dans les garanties obligatoires. En matière d’assurance perte d’emploi d’un prêt immobilier, l’exclusion peut, par exemple, être due à un manque d’ancienneté dans la profession.

Les clauses d’exclusions de garantie de l’assurance emprunteur : les obligations de l’assureur

Qu’il s’agisse d’exclusions légales de garanties ou d’exclusions particulières, les clauses du contrat y faisant référence doivent être apparentes. L’article L112-4 du Code des assurances stipule que les exclusions doivent être mentionnées. L’article L113-1 précise que les exclusions de garanties doivent être formelles et limitées. À défaut de répondre à ces deux conditions, les exclusions prévues par l’assurance sont inopposables à l’emprunteur.

Les principales exclusions particulières en matière de garantie d’assurance emprunteur

Si les exclusions légales relèvent du Code des assurances et sont limitativement énumérées par la loi, il n’en va pas de même pour les exclusions particulières. Ces dernières sont fonction des assurances. Ainsi, certaines affections ou certains sports sont exclus de la couverture par un assureur, mais pas par une compagnie d’assurance concurrente. Certaines assurances prennent une incapacité temporaire de travail en charge dès la signature du contrat. D’autres ne procèdent à l’indemnisation d’une ITT qu’après un délai de carence.

Les exclusions de garanties liées à l’état de santé du souscripteur

Le but de l’assurance est de sécuriser le prêt de l’emprunteur auprès de la banque. Néanmoins, l’assurance est une entreprise. Elle doit éviter les emprunteurs qui présentent des risques trop importants. Les assureurs ont ainsi développé la pratique du questionnaire de santé.

Les conditions de la suppression du questionnaire de santé de l’emprunteur

Les assureurs ont pris l’habitude de soumettre leurs clients à des questionnaires de santé. Néanmoins, pour ne pas bloquer le marché de l’immobilier, la loi a réglementé ces pratiques. Depuis la loi de février 2022, dite loi Lemoine, le questionnaire de santé a été supprimé dans certaines conditions. Ce questionnaire est supprimé pour tout prêt de moins de 200 000 euros et qui vient à échéance avant le soixantième anniversaire de l’emprunteur. Ces conditions sont cumulatives.

Les situations permettant aux assurances de maintenir le questionnaire de santé

Lorsqu’une demande de prêt concerne un crédit supérieur à 200 000 euros, ou si celui-ci a son échéance après les 60 ans de l’emprunteur, le questionnaire médical subsiste. Ce document est à remplir scrupuleusement et avec loyauté. En cas de fausse déclaration, l’assurance refusera l’application de la garantie. Ainsi, les emprunteurs doivent particulièrement veiller aux déclarations afférentes à d’anciennes maladies, le cas échéant. Au vu du profil de santé établi, il arrive que l’assureur subordonne ses garanties à une surprime.

Les exclusions de garanties dues aux sports pratiqués

Les sports pratiqués par le futur emprunteur peuvent également générer une exclusion de garantie. Ainsi, l’assureur de prêt immobilier refuse généralement la couverture en cas de pratique des sports extrêmes. La pratique des sports mécaniques ou de compétition fait également souvent partie des exclusions. En effet, pour les assureurs, le risque est considéré comme trop important pour être couvert. Là encore, certaines assurances peuvent étendre leur ouverture moyennant une surprime. Lors de la souscription du contrat d’assurance, il ne faut pas hésiter à faire appel à la délégation. Cette dernière permet de s’adresser à une autre assurance que celle proposée par la banque.

La fausse déclaration : un acte sanctionné par l’exclusion de garantie

Il existe plusieurs types de fausses déclarations à l’assurance. L’emprunteur peut procéder à la rétention intentionnelle d’informations en matière de questionnaire de santé. Mais il peut aussi omettre de déclarer certaines maladies. La fausse déclaration de sinistre permet aussi à l’assureur d’en refuser la prise en charge, même si cette garantie faisait partie de la couverture. En effet, la fausse déclaration de sinistre relève de l’escroquerie à l’assurance. Outre l’exclusion de garantie, de tels agissements autorisent la compagnie d’assurances à poursuivre l’emprunteur en justice.

Les conséquences des exclusions de garantie de l’assurance emprunteur

L’exclusion de garantie permet à l’assureur de refuser toute indemnisation en cas de sinistre. Ainsi, l’assuré n’est pas couvert. Néanmoins, l’exclusion étant prévue dans le contrat d’assurance, l’emprunteur l’a acceptée en toute connaissance de cause en souscrivant au contrat. Bien entendu, en pareil cas, il n’y a aucune indemnisation. Enfin, en cas de sinistre, l’assuré n’a pas besoin de procéder à une déclaration.

Les exclusions de garanties de l’assurance prêt immobilier : quels recours ?

Il existe deux solutions pour pallier une exclusion de garanties. En premier lieu, lors de la souscription, le futur emprunteur peut choisir un autre assureur s’il s’agit d’exclusions particulières. C’est le cas notamment lorsqu’une compagnie prévoit des exclusions en fonction de la profession ou de l’activité sportive pratiquée. Cela peut générer une augmentation du coût de l’assurance prêt immobilier. La seconde possibilité pour contester une exclusion de garantie est le recours à la justice. Néanmoins, cette possibilité n’existe que suite à un refus de couverture après la survenance d’un sinistre.

Pour en savoir plus sur les garanties de l’assurance de prêt immobilier, consultez les articles suivants :

• Les garanties optionnelles de l’assurance prêt immobilier
• Les garanties incluses dans l’assurance de prêt immobilier
• L’assurance perte d’emploi d’un prêt immobilier
• L’assurance décès d’un prêt immobilier

About The Author