Assurance du prêt immobilier : comprendre le TAEA

Le taux d’assurance, ou TAEA, permet de calculer le coût de l’assurance d’un prêt immobilier. C’est une information capitale, que l’assureur a l’obligation d’indiquer sur le contrat. Pourtant, à la signature du crédit immobilier, l’assurance emprunteur passe souvent inaperçu. Son coût, selon le profil de l’assuré, peut atteindre le coût du crédit. Mieux comprendre le taux d’assurance de prêt immobilier permet de faire des économies. Voyons pourquoi en quelques lignes.

Qu’est-ce que le taux d’assurance emprunteur ?

Le taux d’assurance de prêt immobilier est un taux annuel. Son acronyme est TAEA, pour taux annuel effectif d’assurance. Il exprime le risque que l’assureur prend pour couvrir une suspension de remboursement des mensualités de la part de l’emprunteur. Ce taux n’a rien à voir avec le taux d’intérêt du crédit : détaillons.

Taux d’intérêt du crédit immobilier

Le taux d’intérêt du crédit immobilier est le prix que paie l’emprunteur pour toucher des fonds de la banque. Ce taux a des liens avec les risques liés au profil de l’emprunteur, comme le taux d’assurance du prêt immobilier. Mais il n’a aucun lien avec l’assurance et les garanties.

Taux d’assurance du prêt immobilier

Le taux d’assurance du prêt immobilier est, lui aussi, un taux qui exprime les risques liés au profil de l’emprunteur. Mais il quantifie le prix des garanties proposées par l’assureur à l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité, perte d’emploi).

Pourquoi le taux d’assurance du prêt immobilier est-il méconnu ?

Un emprunteur sur deux ne profite pas de son droit à choisir librement son assurance de prêt immobilier. À la signature du crédit immobilier, la plupart des clients acceptent l’offre d’assurance de la banque prêteuse. La raison est simple : le TAEA est un taux inclus dans le TAEG (taux annuel effectif global). De plus, l’attention se porte souvent sur le taux d’intérêt du crédit, plus facile à expliquer.

Utilité du taux d’assurance du prêt immobilier pour l’emprunteur

Le taux d’assurance du prêt immobilier détermine les mensualités de remboursement de l’assurance. Il sert aussi à calculer le coût total de l’assurance emprunteur. Par conséquent, scruter à la loupe le TAEA doit être le premier réflexe d’un emprunteur cherchant les économies. Approfondissons ces deux notions.

Le taux sert à calculer le montant des mensualités d’assurance

Le TAEA permet à l’emprunteur de connaître le montant des mensualités d’assurance. Ces mensualités s’ajoutent aux mensualités de remboursement du capital. Pour calculer les mensualités d’une assurance de prêt immobilier sur le capital de départ, l’opération est :

• (capital de départ × TAEA) / 12

Le taux permet de connaître le coût total du crédit

Comme dit précédemment, le coût de l’assurance est fréquemment équivalent au coût du crédit. C’est moins vrai pour l’emprunteur jeune, non-fumeur, n’exerçant ni métier à risque, ni sport à risque. Suivant les contrats d’assurance, le calcul du coût total du crédit s’effectue de deux façons différentes.

Calcul du coût du crédit sur le capital de départ

Souvent, le contrat d’assurance de prêt immobilier calcule le coût sur le capital de départ. Il s’agit du montant total du crédit immobilier. Conséquence, les mensualités de remboursement de l’assurance sont fixes sur toute la durée du crédit.

Calcul du coût du crédit sur le capital restant dû

Certains contrats calculent le coût de l’assurance sur le capital restant dû. Le montant des mensualités est fonction du montant de capital qui reste à rembourser. Les mensualités sont dégressives à partir du milieu ou de la fin du crédit et un peu plus élevées au début du remboursement.

Exemples de calcul de mensualités et de coût d’une assurance emprunteur

Imaginons un couple de 45 ans qui contracte un prêt immobilier à la banque de 200 000 euros sur une durée de 20 ans. Ils sont non-fumeurs et ne présentent pas de risque aggravé de santé. Le taux d’assurance du prêt immobilier est de 0,65 %. Le calcul de l’assurance se fait de deux façons suivant le contrat.

Calcul de l’assurance emprunteur sur le capital de départ

Le calcul sur le capital de départ est souvent le propre du contrat d’assurance groupe (banque). Les mensualités de l’assurance sont de : (200 000 × 0,006 5)/12 = 108 euros. Le coût total de l’assurance est de : (200 000 × 0,006 5) × 20 = 26 000 euros.

Calcul de l’assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû

Ce type de proposition est généralement le fait de la délégation d’assurance. Les garanties ne changent pas, mais l’offre propose des mensualités dégressives. C’est un calcul complexe, qui s’appuie sur le tableau d’amortissement du prêt. C’est une formule intéressante à long terme.

Les taux moyens d’assurance de prêt immobilier

Maintenant que nous avons illustré le calcul du coût total de l’assurance et des mensualités, abordons les différents taux. Les emprunteurs ont la possibilité de faire jouer la concurrence entre les assurances pour faire baisser les taux. Chaque banque, chaque assureur définit ses propres taux d’assurance de prêt immobilier. Pour bien négocier, le mieux est d’avoir quelques repères : les voici.

L’assureur fixe librement le taux d’assurance du prêt immobilier

Chaque banque et chaque assurance sont libres de fixer leurs taux d’assurance emprunteur. Dans le cadre des contrats de groupe, la banque applique les taux que sa compagnie d’assurances lui transmet. Les taux sont moins individualisés que pour les contrats d’assurance alternatifs.

Fixation des taux d’assurance en fonction du profil et des risques

Les taux d’assurance du prêt immobilier dépendent du profil de l’assuré et des risques. Nous l’avons évoqué, mais l’assurance offre des garanties décès, invalidité et incapacité. Un jeune emprunteur bénéficie par exemple d’un taux moyen de 0,25 à 0,50 % en 2022 (profil à faible risque). En revanche, l’emprunteur senior se voit appliquer un taux moyen de 1,20 % (profil à risque plus élevé).

Les taux d’assurance de prêt immobilier varient dans le temps

Depuis l’apparition de la délégation d’assurance (2010), les tarifs des contrats, donc les taux, ont continuellement baissé. La baisse des prix varie de 20 à 41 %, toutes catégories d’emprunteurs confondues, sur le marché de la délégation (données CCSF, 2020). Les banques ont aussi baissé leurs tarifs et leurs taux pour les emprunteurs de moins de 45 ans.

Taux d’assurance emprunteur en fonction de l’âge

La fixation du taux d’assurance emprunteur selon l’âge n’est pas toujours favorable aux jeunes emprunteurs. Par exemple, les seniors ont plutôt intérêt à se tourner vers le contrat d’assurance groupe. Néanmoins, l’écart entre les TAEA en 2022 est toujours aussi important. Les moins de 45 ans bénéficient d’un taux moyen de 0,55 %. Le TAEA moyen est de 1 % pour les plus de 45 ans. L’âge de l’emprunteur reste le critère le plus impactant.

Assurance de prêt immobilier : calcul du TAEA

Le décret n° 2014-1190 de 2014 définit la méthode de calcul du TAEA. Pour l’obtenir, il faut retrancher le taux annuel effectif global (TAEG) hors assurance au TAEG avec assurance. Pour comprendre, retenez que le TAEG avec assurance compte le taux d’intérêt du prêt, les commissions, l’assurance et les frais de dossier. Exemple : l’emprunteur a un TAEG avec assurance de 2,25 % et un TAEG hors assurance de 1,68 %. Son TAEA est de : 2,25 % – 1,68 % = 0,57 %.

Faire baisser son taux assurance de prêt immobilier

Grâce à la loi Lagarde et à la loi Lemoine, la délégation permet de faire baisser son taux d’assurance. Pour ce faire, l’emprunteur se tournera vers un courtier en assurance. Les meilleurs proposent une simulation en ligne. Après avoir entré ses données (montant du crédit, durée, etc.), le client se voit proposer plusieurs devis. Cela lui permet de comparer les taux d’assurance entre eux et de choisir la meilleure offre.

L’emprunteur avisé comprend qu’obtenir une assurance de prêt immobilier à bon prix génère de vraies économies. Si vous l’envisagez la mise en place d’une délégation d’assurance, les pages suivantes vous intéresseront :

• Concurrence entre assurances : pourquoi la faire jouer ?
• Différences entre les banques et les autres établissements
• Quand commence-t-on à payer l’assurance de prêt immobilier ?
• La simulation d’assurance de prêt immobilier

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